종합부동산세 다시 손본다…초고가 주택 정조준, 보유에서 거주 중심으로 세제개편안 전망
정부가 다음 달 발표 예정인 세제개편안을 앞두고 종합부동산세(종부세)를 포함한 부동산 세제 전반을 대대적으로 손질할 것으로 전망됩니다.
이번 개편의 핵심은 보유에서 거주로의 전환입니다. 실거주 목적의 주택 보유자에게는 세 부담을 완화해 주는 반면, 30억~40억 원을 웃도는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 등 초고가 주택 보유자와 다주택자에게는 과세를 대폭 강화하겠다는 취지입니다.
김용범 대통령실 정책실장이 최근 "부동산 과세를 정상화해야 한다"며 보유세와 양도세의 합리적 조정 필요성을 언급한 만큼, 시장에 던지는 정책적 신호가 상당할 것으로 보입니다. 이번 개편안의 주요 골자와 시장에 미칠 영향을 세 가지 핵심 포인트를 통해 자세히 짚어보겠습니다.
1. 종부세 공정시장가액비율 인상과 초고가 주택 세율 체계 개편
가장 신속하고 유력하게 거론되는 방안은 종부세 공정시장가액비율 인상입니다. 현재 60% 수준으로 유지되고 있는 공정시장가액비율을 단계적으로 높여 과세표준을 확대하는 방식이 유력합니다. 공정시장가액비율은 국회 법 개정 없이 시행령 개정만으로도 조정할 수 있어, 내년부터 종부세 부담이 곧바로 늘어날 가능성이 큽니다.
이와 함께 초고가 주택 정조준을 위한 세율 체계 개편도 추진됩니다. 정부는 공시가격 30억~40억 원을 초과하는 초고가 1주택자에 대해 기존보다 높은 세율을 적용하는 방안을 논의 중입니다. 반면, 실거주 목적의 중저가 1주택자는 세 부담을 현재 수준으로 유지하거나 오히려 완화할 것으로 보입니다. 즉, 다주택자와 비거주 주택 보유자, 그리고 초고가 주택 보유자를 명확히 가려내는 '차등 과세 체계'가 핵심입니다.
2. 양도소득세 장기보유특별공제 실거주 중심 개편
이번 세제개편안은 보유세뿐만 아니라 양도소득세 제도에도 큰 변화를 예고하고 있습니다. 정부는 1주택자의 세 부담을 덜어주던 장기보유특별공제 제도를 실거주 중심으로 개편하는 방안을 검토 중입니다.
기존에는 단순 보유 기간과 거주 기간을 각각 산정해 공제 혜택을 주었지만, 앞으로는 '거주 요건'의 비중을 대폭 확대할 예정입니다. 즉, 실제로 거주하지 않고 이름만 올려둔 단순 장기 보유 주택에 대한 세제 혜택은 축소될 방침입니다. 이는 투기 목적의 가수요를 억제하고 실거주자 중심의 부동산 시장 체질 개선을 유도하겠다는 정부의 강력한 의지로 풀이됩니다.
3. 전문가들이 바라본 부동산 세제개편안의 시장 안정 효과와 우려
부동산 전문가들은 이번 보유세 강화 조치가 시장에 일정 부분 충격을 줄 수는 있겠지만, 단기적인 집값 안정 효과는 제한적일 것이라고 입을 모읍니다. 세제 개편이 실제 세 부담 증가로 이어지기까지 시차가 존재할 뿐만 아니라, 서울 및 수도권을 중심으로 한 공급 부족과 풍부한 유동성이 여전히 가격 상승 압력으로 작용하고 있기 때문입니다.
최근 한국씨티은행 보고서에 따르면, 올해 하반기 수도권 주택가격 상승세가 더욱 가팔라질 가능성이 크다고 진단했습니다. 금리 인상과 보유세 강화가 동시에 진행되더라도, 주식 투자 수익이나 성과급 등 대출에 의존하지 않는 비대출 자금이 부동산 시장으로 유입될 수 있어 정책 효과가 상쇄될 수 있다는 분석입니다. 결과적으로 고가 주택 보유자의 매물 출회를 유도할 수 있다는 긍정적 전망과 함께, 실수요자의 부담 확대에 대한 우려도 동시에 제기되는 상황입니다.
💟작성자의 한줄평💟
[초고가 주택 소유자 심리 분석]
"이번 개편안이 '똘똘한 한 채'를 겨냥하고 있지만, 자산가들 사이에서는 세금 부담 때문에 무작정 매물을 내놓기보다 증여나 버티기로 돌아설 가능성도 배제할 수 없습니다."
[실수요자 관점의 시장 전망]
"결국 정부의 의도는 실거주자 중심의 시장 재편이지만, 수도권의 공급 부족이 해결되지 않는 상황에서 세제 압박만으로는 단기적인 가격 안정 효과를 기대하기 어려워 보입니다."
[비대출 자금 유입에 대한 통찰]
"씨티은행의 분석대로 최근 주식이나 반도체, 테크 섹터 등에서 유입되는 자산가들의 '비대출 자금'이 워낙 탄탄하다 보니, 대출 규제와 세제 강화라는 카드만으로 이들의 매수세를 꺾을 수 있을지 의문입니다."
[양도세 개편에 따른 매물 잠김 우려]
"특히 장기보유특별공제가 실거주 중심으로 까다로워지면, 오히려 매도 시기를 놓친 다주택자들이 매물을 잠그는 부작용이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다."
[독자들을 향한 투자 조언 마무리]
"결론적으로 다음 달 발표될 세부 세제개편안의 확정안을 확인하기 전까지는 섣부른 매매보다는 시장의 거래량 추이를 관망하며 자산 포트폴리오를 점검하는 것이 현명한 선택입니다."
