대출 규제 우회 매도인 근저당, 수도권으로 확산되는 배경과 주의점

최근 금융권의 대출 규제가 대폭 강화되면서 부동산 시장에 이색적인 거래 방식이 등장하고 있습니다. 바로 매도인이 매수자에게 잔금 일부를 빌려주고 해당 주택에 채권자로 근저당을 설정하는 '매도인 근저당(셀러 파이낸싱)'입니다.  

과거 강남 등 일부 초고가 아파트 시장에서나 간혹 쓰이던 거래 방식이 최근 서울 주요 지역은 물론 수도권 외곽 지역까지 빠르게 퍼져나가고 있습니다.

 이러한 현상이 발생한 배경과 매도인·매수인 양측이 주의해야 할 점을 상세히 살펴보겠습니다.  

1. 대출 규제 우회 수단으로 주목받는 매도인 근저당이란?

'매도인 근저당'은 주택 매도인(집주인)이 잔금을 바로 받지 않는 대신, 매수자에게 잔금 일부를 빌려주는 형태로 소유권을 먼저 넘겨주고 해당 주택에 근저당권자로 이름을 올리는 방식을 뜻합니다. 

해외에서는 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)'이라는 이름으로도 통용되는 거래 구조입니다.  

도입 배경: DSR(총부채원리금상환비율) 및 주담대 한도 축소로 은행권 대출 문턱이 높아지자 잔금이 부족한 매수자가 늘어났습니다.

매도인과 매수자의 이해관계: 매도인은 집을 빠르게 처분할 수 있고, 매수인은 부족한 금융권 대출금을 사금융 형태로 메울 수 있어 거래 성사율을 높이는 대안으로 떠올랐습니다.  

최근에는 부동산 매물 광고에 "매도인 대출 가능", "매도인 근저당 가능"과 같은 문구가 실제로 기재되며 공개적인 협상 조건으로 자리 잡고 있습니다.  

2. 매도인 근저당 거래가 수도권 전역으로 확산되는 이유

과거 수십억 원대 초고가 거래에서 제한적으로 활용되던 매도인 근저당이 수도권 전역으로 확산된 데에는 시장 구조 변화와 최근의 사회적 관심이 맞물려 있습니다.  

수도권 중저가 아파트 진입: 10억 원 안팎의 서울 외곽 및 경기 지역 아파트 시장에서도 대출 한도 한계에 부딪히는 실수요자가 증가하면서 활발히 활용되고 있습니다.  

거래 가뭄 해소 수단: 매수자의 자금 조달 여력이 약해진 상황에서 집주인이 금융기관의 역할을 일부 대신함으로써 매매를 원활히 진행할 수 있습니다.

우회 통로 논란: 일각에서는 금융당국의 공식적인 대출 한도 규제를 우회하는 법적 사각지대라는 지적이 나오면서,

 시장 전반으로 해당 거래 형태에 대한 인식과 시도가 늘어나는 추세입니다.  

3. 대출 규제 우회 매도인 근저당 거래 시 반드시 확인해야 할 리스크

개인 간 거래인 사금융 형태의 매도인 근저당은 은행처럼 엄격한 차주 상환 능력 평가 절차가 생략되는 경우가 많아 위험 요소가 존재합니다. 

계약 체결 전 매도인과 매수인 모두 다음 리스크를 체크해야 합니다.

매도인이 주의할 점

채권 회수(원금 상환) 불이행 위험: 매수자의 경제적 사정이 악화될 경우 잔금을 제때 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

경매 진행 시 손실 가능성: 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우, 선순위 채권이나 집값 하락 여파로 원금 전액을 보전받지 못할 수 있습니다.

매수인이 주의할 점

이자율 및 세금 문제: 잔금 유예 기간 동안의 금리 설정이 중요합니다.

 무이자 거래나 지나치게 낮은 이자로 거래할 경우 국세청으로부터 증여세 부과 대상으로 조사받을 위험이 있습니다.

높은 이자 부담: 은행 대출보다 높은 사금융 금리가 적용될 수 있어 장기적으로 상환 부담이 가중될 수 있습니다.

💡 요약 및 당부

대출 규제가 엄격해진 현 시점에서 매도인 근저당은 막힌 거래의 물꼬를 터주는 수단이 될 수 있습니다. 다만, 은행 시스템 밖에서 이뤄지는 개인 간 금융 거래인 만큼 당사자 간의 상환 조건, 금리 설정, 담보 순위 등을 철저히 검토하고 전문 법률·세무 자문을 거친 후 안전하게 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다.