열 가구 중 네 가구가 남의 집 산다? 세금 과열이 오히려 '주거 이동'을 막는 이유
우리나라 가구 10곳 중 4곳은 자가가 아닌 전·월세 등 임대 형태로 거주하고 있습니다.
즉, 집을 소유하고 있더라도 사정에 의해 본인 집에 직접 살지 못하는 '비거주 1주택자' 비율이 상당하다는 의미입니다.
최근 부동산 세제 개편 논의가 본격화되면서, 비거주 주택에 대한 과세 및 실거주 요건 강화 정책을 둘러싼 반발과 우려가 매우 거세지고 있습니다.
거주와 소유를 강제로 일치시키려는 정책이 과연 서민들의 주거 안정에 도움이 될까요?
실제 현실을 들여다보면 실거주 의무와 세제 제약이 오히려 주거 안성을 침해할 수 있다는 지적이 잇따르고 있습니다.
1.대한민국 인구 이동률 12%… 이동의 핵심은 '전세·일자리·교육'
우리나라의 연간 인구 이동률은 약 12%에 달합니다. 국민 10명 중 1명 이상은 매년 이사를 한다는 뜻입니다. 그렇다면 이 많은 사람들은 왜 거주지를 옮길까요?
통계청 조사에 따르면 인구 이동의 가장 큰 원인은 '전세 및 주택계약', '일자리(직장 이전)', '자녀 교육'입니다.
직장 이전 및 발령: 지방 발령, 이직, 수도권 출퇴근 등으로 인해 소유한 집을 두고 근무지 근처로 이사해야 하는 경우
교육 및 돌봄: 자녀의 학교 진학, 혹은 양육을 위해 부모님 댁 근처로 이사를 가야 하는 경우
전세 계약 및 주거 환경 변경: 만기나 주거비용 조정에 따른 이동
이처럼 실거주를 하지 못하는 비거주 상태는 억측성 갭투자나 투기가 아니라, 삶의 과정에서 자연스럽게 발생하는 '불가피한 생계형 이동'인 경우가 다수입니다.
2."내 집에 내가 못 사는데 세금까지?" 거세지는 비거주 과세 반발
이번 세제 개편안에서 비거주 주택에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 축소, 거주 요건 강화 등 비거주자에 대한 징벌적 과세 조치가 논의되면서 반발의 목소리가 커지고 있습니다.
실소유자들은 "직장이나 교육 때문에 어쩔 수 없이 실거주를 못 하고 임대를 주고 나왔는데, 이를 투기 세력과 동일하게 취급해 세금 폭탄을 매기는 것은 부당하다"고 토로합니다.
특히 1가구 1주택자라 할지라도 개인 사정으로 거주지를 옮긴 경우까지 일률적으로 비거주 과세를 강화하는 것은 헌법상 보장된 '거주·이전의 자유'를 지나치게 침해한다는 지적도 나옵니다.
3.과도한 세금 제약, 오히려 주거 안성을 떨어뜨린다
실거주 요건과 세제 규제가 과도하게 강화되면 시장에는 어떤 부작용이 생길까요?
임대차 시장의 전월세 물량 감소
집주인들이 세금 불이익을 피하기 위해 무리하게 실거주에 들어가면, 기존에 공급되던 전·월세 임대 물량이 급감하게 됩니다.
이는 곧 전세난과 월세 가격 상승으로 이어져 무주택 서민의 주거비 부담을 늘리는 결과를 초래합니다.
주거 이동성 저해 및 노동 시장 경직
세금 부담 때문에 직장이 멀어져도 이사를 하지 못하고 무리한 출퇴근을 감수해야 하는 상황이 발생합니다.
이는 개인의 삶의 질을 떨어뜨릴 뿐만 아니라 사회 전체의 인력 배치 효율성을 저해합니다.
징벌적 과세로 인한 유동성 둔화
양도세 부담으로 거래가 절벽에 이르면, 정작 필요한 때에 집을 팔고 새로운 주거지로 이동하는 선순환 고리가 끊어지게 됩니다.
4.거주와 소유의 유연성을 인정하는 정책이 필요할 때
대한민국 가구의 거주 형태와 삶의 방식은 매우 다변화되었습니다.
열 가구 중 네 가구가 자기 집에 살지 못하는 현실은 획일적인 '실거주 100%' 기준이 현실과 얼마나 떨어져 있는지를 잘 보여줍니다.
투기 억제라는 정책적 목적도 중요하지만, 실거주가 불가능한 타당한 사유(직장, 교육, 질병 치료, 돌봄 등)가 있는 선의의 1주택자까지 세법상 불이익을 주는 것은 재검토되어야 합니다.
세금으로 인구 이동을 억지로 막기보다는, 시장의 자연스러운 이동성을 인정하면서 전월세 공급을 안정시킬 수 있는 유연하고합리적인 세제 개안이 시급한 시점입니다.
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